COMPRAVENDITA: LA FIGURA DEL MEDIATORE

Il metodo più facile, sicuro e diffuso al giorno d’oggi per acquistare un immobile in tempi brevi è quello di affidarsi ad un’agenzia immobiliare. L’agenzia immobiliare è un ente che permette l’incontro tra un soggetto venditore di un immobile ed un potenziale soggetto acquirente e media tra gli stessi al fine del buon esito della compravendita. Pertanto è mediatore, ai sensi dell’art. 1754 del codice civile, “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.

Il mediatore è quindi un soggetto imparziale o, per lo meno, fino al momento della conclusione del contratto, in quanto, successivamente, “può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento” ex art. 1761 c.c.

Il mediatore deve necessariamente essere iscritto nel ruolo degli agenti di affari di mediazione istituito presso le camere di commercio (ex. Art. 2 L.39/89), non potendo altrimenti agire per ottenere la provvigione pattuita ed esponendosi altresì a sanzioni amministrative pecuniarie e, in caso di illecito comportamento reiterato, alle sanzioni penali per esercizio abusivo della professione (ex, artt. 6 e 8 L.39/89). Il mediatore deve inoltre informare le parti riguardo a tutte le circostanze da lui conosciute in merito alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, circostanze che possano influire sul suo buon esito.

IN CHE COSA CONSISTE UNA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO PER VOLONTA’ DEL PROPONENTE?

La proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale disciplinato dall’art. 1329 del codice civile: “Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto. Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia”. Per mezzo di questo tipo di atto il potenziale acquirente, solitamente tramite un mediatore, dichiara di essere disposto all’acquisto di un determinato immobile ad un determinato prezzo e a determinate condizioni, ponendo un termine per l’accettazione da parte del venditore. Il potenziale acquirente rimane così volontariamente vincolato dalla sua proposta sino alla scadenza dell’anzidetto termine o fino al momento in cui non vi sia un espresso rifiuto della proposta da parte del venditore o la proposta venga accettata in maniera difforme ( quest’ultima infatti deve esser fatta per iscritto e pertanto per iscritto deve essere accettata). Si sottolinea che al momento della proposta il promissario acquirente è solitamente tenuto, a conferma della serietà delle proprie intenzioni, al versamento di una somma di denaro a titolo di caparra o acconto sul prezzo e, qualora a seguito dell’accettazione da parte del venditore dovesse avere un ripensamento, egli perderà l’anzidetta somma. Si pone in evidenza come, diversamente, il venditore, a fronte di una proposta irrevocabile di acquisto da parte di un potenziale acquirente, non ne sarà affatto vincolato, potendo sfruttare la stessa ai fini di una piccola asta al rialzo.

L’agenzia immobiliare di solito fornisce un modulo prestampato di proposta irrevocabile che tuttavia per considerarsi redatta in maniera esaustiva dovrebbe contenere alcuni requisiti fondamentali come:

  • il prezzo che si è disposti a versare per l’acquisto dell’immobile;

  • le modalità di pagamento prescelte;

  • il termine entro cui il venditore è tenuto ad accettare la proposta, pena la perdita della sua efficacia;

  • la descrizione dettagliata dell’immobile che si è intenzionati ad acquistare.

E’ necessario inoltre che il promissario acquirente si tuteli anticipatamente chiedendo espressamente nell’atto l’impegno da parte del venditore a verificare tutti gli aspetti riguardanti la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile onde evitare eventuali questioni future, per esempio, a proposito dell’utilizzo delle parti comuni, della mancanza di agibilità, delle spese condominiali ecc.

QUANDO NASCE L’OBBLIGO DI PROVVIGIONE DELLE PARTI A FAVORE DELL’AGENZIA INTERMEDIARIA A SEGUITO DI PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO?

Come sopra accennato, la proposta irrevocabile di acquisto è un atto unilaterale, ovvero vincola esclusivamente il proponente fino al momento dell’accettazione da parte del promissario venditore o, altrimenti, fino alla scadenza del termine di efficacia della stessa.

In caso di accettazione, qualora la proposta irrevocabile sia stata redatta riportando i requisiti fondamentali sopra accennati (prezzo, modalità di pagamento, data di stipula del definitivo ecc..) verrà a perfezionarsi la fonte dell’obbligazione ex art 1755 cc, ovvero del pagamento della provvigione pattuita preliminarmente in sede di contratto di mediazione stipulato da ciascuna delle parti con l’agenzia intermediaria al fine del buon esito dell’affare. Questo è, infatti, l’orientamento condiviso negli ultimi anni dalla Giurisprudenza dominante, ovvero che la proposta irrevocabile di acquisto, redatta in maniera precisa e articolata, una volta accettata sia idonea a costituire un vincolo che obbliga le parti al pari di un contratto preliminare e che, come per quest’ultimo, può essere fatto valere ai fini dell’adempimento da parte di ciascuno dei contraenti ai sensi dell’art.2932 c.c.(App. Firenze 14.04.2004 ; Cass. SU n. 4628 del 2015; Cass, sez.VI, n.24397/2015).

Ricordiamo inoltre che ai sensi dell’art. 1757 c.c. “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva , il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità
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A seguito di tutte queste considerazioni si pone in evidenza, pertanto, come la proposta irrevocabile di acquisto non funga affatto, come comunemente qualcuno potrebbe essere portato a pensare (anche in relazione al versamento di una somma di denaro a titolo di caparra o acconto sul prezzo) da “prenotazione” dell’acquisto. Infatti, come sopra precisato, la proposta de quo, una volta redatta, firmata e portata a conoscenza del promissario venditore può portare ad essere vincolati da condizioni simili a quelle di un vero e proprio contratto preliminare di vendita.

L’IMPORTANZA DI ESSERE INFORMATI

Al giorno d’oggi siamo ormai bersagliati quotidianamente da proposte di ogni genere : televisive, via web, telefoniche. Talvolta, incuriositi non riusciamo tuttavia a distinguere quali siano le reali condizioni delle stesse, trovandoci così a firmare contratti e, quindi, a vincolarci, anche inconsapevolmente. In seguito possono presentarsi diverse difficoltà qualora si vogliano recidere dei vincoli contrattuali senza subire alcun danno. Pertanto è sempre bene, prima di trovarsi in queste situazioni, chiedere una consulenza e, se ci si trova in una situazione già compromessa, rivolgersi ad un esperto al fine di uscirne con il minor danno possibile.

Il nostro Studio offre consulenza in materia contrattuale presso la sede di Bologna in Via d’Azeglio 58, di Sasso Marconi in via Porrettana 341 e di Padova in Via S. Camillo De Lellis. 37.

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