contratto-locazione

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinato dalle leggi 392/1978 e 431/1998 che lo sottraggono dall’applicazione della disciplina generale di cui agli artt. 1571 e ss. c.c.

Per quanto riguarda la disciplina della disdetta comunicata dal locatore, bisogna prendere in considerazione l’art. 3, l. 431/1998, il quale prevede che il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto in una serie di ipotesi espressamente previste dalla norma.

Così alla prima scadenza dei contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabili per un periodo di altri quattro anni e alla prima scadenza dei contratti di locazione di durata non inferiore a tre anni, rinnovabili per un periodo di altri due anni, il locatore può avvalersi di detta facoltà, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, indicando a pena di nullità uno dei seguenti motivi:

a)  quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b)  quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c)  quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d)  quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e)  quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f)  quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g)  quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.”

Avvenuta la comunicazione del diniego del rinnovo e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore innanzi al Tribunale nella cui circoscrizione è posto l’immobile, osservando le norme previste dall’art. 447-bis del codice di procedura civile sulle controversie in materia di locazione, comodato, affitto. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.

Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza fissata nella comunicazione di diniego del rinnovo.

L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.

Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione: se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo; in caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell’articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile.

Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell’immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo. (art. 30, l. 392/1978).

Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore nei casi in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, o quando si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano si intendano eseguire sopraelevazioni a norma di legge, il possesso, per l’esecuzione di tali lavori, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile.

Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile.

Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

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