esecuzioni immobiliari

Il terzo comma del novellato articolo 560 del Codice di Procedura Civile prevede testualmente che il Giudice dell’esecuzione “…dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile“.

Tale articolo, nel successivo comma quarto, stabilisce che “Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano“.

Da una lettura congiunta di questi due commi è possibile esaminare un aspetto molto delicato delle esecuzioni immobiliare di cui si deve occupare il Custode giudiziario, ovvero quello della liberazione dell’immobile pignorato.
Preliminarmente è opportuno effettuare una distinzione tra due possibili situazioni:

  • L’immobile pignorato è occupato dal debitore.
  • L’immobile pignorato è occupato da un soggetto terzo senza un titolo “opponibile” alla procedura esecutiva.

Nel primo caso, il compito del Custode giudiziario è, in primis, quello di verificare se nell’ordinanza di vendita ex art. 559 c.p.c. il giudice abbia disposto o meno l’autorizzazione del debitore che occupa l’immobile pignorato a permanere nello stesso sino alla data della sua aggiudicazione o assegnazione.

In caso affermativo il Custode non dovrà, ovviamente, procedere alla liberazione dell’immobile, ma dovrà segnalare al Giudice dell’esecuzione se il debitore si comporti in modo “non collaborativo”, giacché da tale circostanza può derivare la revoca dell’autorizzazione alla permanenza nell’immobile pignorato.

In caso contrario Il Custode dovrà procedere con la liberazione dell’immobile pignorato.

In forza del quarto comma sopra citato, il provvedimento del Giudice dell’esecuzione è un titolo esecutivo, in forza del quale il Custode potrà agire per ottenere il rilascio dell’immobile pignorato.

Nel concreto, l’ausiliario del giudice (Custode) provvederà, tramite l’ufficiale giudiziario, alla notifica dell’atto di precetto e del preavviso di rilascio, dopo di che seguirà l’esecuzione per rilascio ex artt. 605 ss., c.p.c.

Il provvedimento con cui il Giudice dispone la liberazione dell’immobile non è impugnabile, quindi, l’unica possibilità per il debitore di porre rimedio a quanto deciso dal Giudice è quella di fare opposizione agli atti esecutivi contro l’ordinanza.

Nel secondo caso, che vede l’immobile pignorato occupato da un terzo senza titolo opponibile alla procedura esecutiva, il Custode dovrà porre in essere quanto appena descritto nel caso in cui il Giudice non autorizzi la permanenza del debitore nell’immobile pignorato.

Nello specifico, è opportuno segnalare che per titolo non opponibile alla procedura esecutiva si intende un contratto non registrato o registrato in data successiva a quella del pignoramento giacché, come previsto dal secondo comma dell’articolo 560 c.p.c., al debitore ed al terzo nominato Custode è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non sono espressamente autorizzati dall’Giudice dell’Esecuzione.

Alla luce di quanto sopra, è quindi consequenziale e conclusivo rispetto ai casi esposti che, qualora al momento del pignoramento l’immobile sia occupato da un soggetto in forza di un contratto sottoscritto e registrato in data anteriore a quella del pignoramento, tale contratto sia opponibile alla procedura esecutiva e che, quindi, il Custode non darà seguito alla liberazione dell’immobile pignorato ma, invece, provvederà alla riscossione dei canoni di locazione in favore della procedura esecutiva, ed il contratto seguirà le proprie naturali scadenze.

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